V ustanovení § 140 Občianskeho zákonníka (ďalej len “OZ“) je upravené zákonné predkupné právo s vecno právnymi účinkami, v zmysle ktorého platí nasledovné: „ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

Uvedené znamená, že zmluvná voľnosť spoluvlastníka je obmedzená v tom smere, že ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov môže previesť svoj podiel na iné než jemu blízke osoby až po tom, čo tento svoj podiel ponúkol na predaj všetkým ostatným spoluvlastníkom t. j. nielen niektorému z nich.

Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej a v pobočnom rade obidve od najbližšieho spoločného predka.

V zmysle súdnej praxe platí, že ponuka spoluvlastníka, ktorý chce predať svoj podiel, musí obsahovať oznámenie všetkých podmienok, za ktorých ponúka svoju vec na predaj, t. j. okrem podstatných náležitostí kúpnej zmluvy, ako je predmet kúpy a kúpna cena za vec i ďalšie podmienky, či požiadavky, za ktorých má byť vec predaná. Ak ponuka na predaj podielu všetky tieto náležitosti neobsahuje, má sa za to, že ponuka nebola uskutočnená vôbec.

Oprávnená osoba musí vyplatiť nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke, ktorá musí byť písomná, ak si účastníci nedohodli inú lehotu. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Až potom je možné spoluvlastnícky podiel previesť na inú tretiu osobu. Spoluvlastníkovi tým zároveň vzniká predkupné právo voči nadobúdateľovi podielu ako novému spoluvlastníkovi.

Predkupné právo má majetkovú povahu, takže sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý raz.

Ak povinný spoluvlastník zákonné predkupné právo nebude rešpektovať a svoj podiel by previedol na tretiu osobu bez toho, aby ho predtým ponúkol ostatným spoluvlastníkom, považuje sa takýto právny úkon, na základe ktorého došlo k prevodu spoluvlastníckeho podielu, za neplatný.

Poškodený spoluvlastník sa v takomto prípade môže domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu alebo sa môže voči nadobúdateľovi domáhať, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby. V zmysle ustálenej judikatúry pritom platí, že ak tak nadobúdateľ dobrovoľne neurobí, môže sa poškodený spoluvlastník domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí prejav vôle nadobúdateľa.

Tento postup sa však nevzťahuje na prechod spoluvlastníckeho podielu napr. dedením, splynutím, zlúčením a neplatí ani pri výkone rozhodnutia predajom spoluvlastníckeho podielu podľa príslušných ustanovení Exekučného poriadku; pričom za prevod treba považovať tak odplatný prevod na základe kúpnej či zámennej zmluvy ako aj prevod bezodplatný na základe darovania, ale aj vloženie spoluvlastníckeho podielu do obchodnej spoločnosti podľa § 59 Obchodného zákonníka.

Skutočnosť, že predkupné právo podielového spoluvlastníka sa uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy vyplýva jednoznačne aj z rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. októbra 2005.  

V tejto súvislosti je potrebné pre zaujímavosť spomenúť, že z logického výkladu rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 vyplýva celkom opačný záver, a to že predkupné právo prináleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Uvedený záver má základ v zdôvodnení rozsudku, v zmysle ktorého vyplýva nasledovné: „ Konečně vztažení principů předkupního práva i na darovací smlouvy je v rozporu s podstatou darování; jeho výsledkem by bylo darování věci někomu, koho dárce obdarovat nechce, a nebylo by tak již možno mluvit o (dobrovolném) darování, ale o nuceném bezúplatném převodu.“

Danou témou sa zaoberal aj Ústavný súd Slovenskej republiky, ktorý vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 okrem iného uvádza nasledovné: „Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv.”

Pre poriadok veci je v tejto súvislosti potrebné spomenúť aj ustanovenie § 602 ods. 1 OZ, v ktorom je upravené záväzkové predkupné právo a stanovuje, že kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo. Podľa týchto ustanovení § 602 –§ 606 OZ predkupné právo vzniká medzi predávajúcim a kupujúcim na základe vedľajšieho dohovoru uzavretého v súvislosti s uzavretím kúpnej zmluvy.

So záväzkovým predkupným právom predávajúceho korešponduje povinnosť kupujúceho ponúknuť vec predávajúcemu, keby ju chcel kupujúci predať. Takéto právo má predávajúci len vtedy, ak kupujúci chce vec predať.

Kým vecné predkupné právo v zmysle ustanovenia § 140 OZ pôsobí voči každému ďalšiemu vlastníkovi nehnuteľnosti, ku ktorej sa vzťahuje, v prípade záväzkového predkupného práva nový vlastník nehnuteľnosti už nemá povinnosť ponúknuť nehnuteľnosť prednostne oprávnenému, pretože ide výlučne o obligačno právny vzťah medzi oprávneným a povinným, ktorý vo vzťahu k tretím osobám zaniká okamihom prevodu vlastníckeho práva k dotknutej nehnuteľnosti.

Avšak podľa § 603 ods. 2 OZ predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Ak predkupné právo bolo dohodnuté ako vecné právo, pôsobí voči nástupcom kupujúceho len vtedy, ak sa nevykonalo pri predaji a platí táto zásada že predkupné právo platí aj pri ďalších predajoch. Verím, že informácie uvedené v tomto článku Vám boli prínosné a budeme sa tešiť, keď sa na nás v prípade Vášho záujmu s dôverou obrátite.