office@jmjlegal.sk
+ 421 2 4464 5131

Single Blog Title

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

V praxi často nastanú prípady, kedy sa človek niekedy i proti vlastnej vôli stane podielovým spoluvlastníkom spoločnej veci. Najčastejšie sa jedná o nehnuteľnosti, ktoré dostane darom alebo ich zdedí a  predmetné nehnuteľnosti tak vlastní aj s ostatnými spoluvlastníkmi. Nie je vylúčené, že sa podielovými spoluvlastníkmi stanú aj bývalí manželia, v prípade, že si v zákonnej lehote troch rokov od rozvodu manželstva nevysporiadajú ich zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo. Uvedený právny stav môže spôsobiť niekedy veľa problémov, ktoré toho ktorého spoluvlastníka neúmerne zaťažujú a nakoniec vedú k rozhodnutiu o zrušení takéhoto spoluvlastníckeho vzťahu.

Podielové spoluvlastníctvo je upravené v ustanovení § 137 slovenského Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), a to nasledovným spôsobom: „Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

V slovenskom platnom právnom poriadku teda neexistuje tzv. reálne (delené) spoluvlastníctvo, pri ktorom by jednotliví spoluvlastníci boli z titulu spoluvlastníctva oprávnení disponovať výlučne určitou, reálne oddelenou časťou veci. Podiel teda nepredstavuje určitú konkrétnu časť spoločnej veci, resp. vlastnícke právo spoluvlastníka sa nevzťahuje len na určitú, špecifickú časť spoločnej veci. Počas trvania spoluvlastníctva preto nie je možné určiť, komu zo spoluvlastníkov tá ktorá časť spoločnej veci v skutočnosti patrí.

To však neznamená, že by sa jednotliví spoluvlastníci podľa vlastnej vôle nemohli dohodnúť na spôsobe a rozsahu užívania spoločnej veci, a to bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov. Takouto dohodou sú však zaviazaní len spoluvlastníci v ich vzájomnom vnútornom vzťahu a predmetná dohoda neznamená skutočné rozdelenie spoluvlastníckych podielov. V prípade, že niektorému zo spoluvlastníkov, nie je zabezpečené užívanie veci v rozsahu jeho podielu na spoločnej veci, vzniká mu nárok na poskytnutie zodpovedajúcej náhrady.

Na to, aby podieloví spoluvlastníci mohli nakladať s reálnou časťou spoločnej nehnuteľnosti, sa vyžaduje, aby spoluvlastníctvo k veci bolo zrušené, a to niektorým zo spôsobov uvedených v ustanovení OZ.

Podľa ustanovenia § 141 ods. 1 a 2 OZ platí, že „spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu“. Z uvedeného vyplýva, že zákon pri zrušení spoluvlastníckeho podielu preferuje dohodu spoluvlastníkov ako základnú formu zrušenia tohto právneho vzťahu. V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že zákon predpokladá, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Spoluvlastníci sa pritom môžu  dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva kedykoľvek počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu, a to dokonca aj vtedy, keď už prebieha súdne konanie o jeho rozdelení, resp. až do času nadobudnutia právoplatnosti predmetného rozhodnutia.

Obsah dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva nie je zákonom výslovne upravený. Avšak možno konštatovať, že na predmetnú dohodu sa vzťahujú všetky ustanovenia o právnych úkonoch (§ 34 a nasl. OZ), má povahu zmluvy o prevode vlastníctva, pričom zároveň platí, že sa musí týkať celého predmetu spoluvlastníctva(nielen jedného alebo viacerých podielov) a účastníkmi dohody musia byť všetci podieloví spoluvlastníci. Ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, musí byť takáto dohoda uzavretá v písomnej forme a rovnako sa vyžaduje aj vklad do katastra nehnuteľností. Pri uzatvorení dohody o spôsobe vyporiadania podielového spoluvlastníctva nie sú spoluvlastníci žiadnym spôsobom obmedzení, resp. viazaní a môžu sa dohodnúť akýmkoľvek jasným a zrozumiteľným spôsobom. Platí však, že ich dohoda nesmie byť v rozpore so zákonom, nesmie ho obchádzať ani byť v rozpore s dobrými mravmi.

Pod vyporiadaním sa pritom rozumie definitívne zrušenie doterajších spoluvlastníckych vzťahov, vyriešenie spoluvlastníckych vzťahov, ktoré vznikli v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva a ekonomické vyrovnanie spoluvlastníkov. Ak je vec deliteľná do úvahy prichádza rozdelenie veci, a to podľa spoluvlastníckych podielov. Vec je možné prenechať za náhradu  niektorému zo spoluvlastníkov, ktorý sa zaviaže vyplatiť ostatným podielovým spoluvlastníkom náhradu za ich podiely. Nie je ani výlučný predaj celej veci inej tretej osobe a následné pomerné rozdelenie z výťažku z predaja. Rovnako môže byť celá vec prenechaná viacerým spoluvlastníkom, pričom na základe takejto dohody vznikne nové podielové spoluvlastníctvo s novo určeným spoluvlastníckymi podielmi.      

Podľa ustanovenia § 142 OZ zároveň platí, že „ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.“

Ako z vyššie uvedeného vyplýva, súdne konanie ohľadom zrušenia podielového spoluvlastníctva sa začína len na návrh, ktorý môže podať ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov, teda aj ten, kto má menšinový podiel. Výška spoluvlastníckeho podielu pritom nerozhoduje. Účastníkmi konania o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva k veci musia byť všetci spoluvlastníci; v tomto prípade ide o tzv. nútené spoločenstvo (§ 78 Civilného sporového poriadku). Súd je viazaný návrhom na zrušenie podielového spoluvlastníctva, ale nie je viazaný navrhovaným spôsobom vysporiadania, môže teda rozhodnúť o vypriadaní podľa svojho uváženia iným vhodným spôsobom. Ak súd o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozhoduje autoritatívne rozsudkom, je povinný pri procesnom postupe dodržať poradie a podmienky použitia jednotlivých spôsobov vyporiadania zrušeného spoluvlastníctva, tak ako sú stanovené v ustanovení § 142 OZ.

Pokiaľ ide o reálne rozdelenie nehnuteľnosti, je potrebné zdôrazniť, že súd musí dbať o to, aby rozdelením vznikli samostatné veci v právnom zmysle a aby takéto rozdelenie bolo možné zapísať vkladom práva do katastra nehnuteľností. Ak je predmetom reálneho rozdelenia pozemok, pričom dochádza k vytvoreniu nových parciel, a tým aj k zmene hraníc pôvodnej nehnuteľnosti, treba vyhotoviť geometrický plán. Pri reálnom rozdelení stavby v súčasnosti okrem vertikálneho rozdelenia možno budovu rozdeliť aj na jednotlivé byty či nebytové priestory v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. Súd je zároveň oprávnený zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti, a to aj bez návrhu účastníkov konania.

V prípade, že rozdelenie veci nie je dobre možné, súd pristúpi k ďalšiemu dovolenému spôsobu zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva, a to k prikázaniu veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu, a to v zmysle podmienok a kritérií uvedených v ustanovení § 142 OZ (veľkosť podielov, účelné využitie veci a násilné správanie podielového spoluvlastníka). Je potrebné opätovne zdôrazniť, že súd vysporiadava vždy celú vec, nie len jej časť či podiel na nej. Z tohto dôvodu do vlastníctva preto vec prikazuje vždy ako celok, a to niektorému (niektorým) zo spoluvlastníkov. Podmienkou prikázania veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom je poskytnutie primeranej náhrady, pričom zákon explicitne neuvádza, čo je potrebné pod primeranou náhradou rozumieť. Na základe výsledkov aplikačnej praxe je však možné konštatovať, že sa má jednať o cenu, za ktorú by bolo možné v danom čase a danom mieste predať vec za trhovú cenu. Súd je preto povinný prihliadnuť na aktuálnu trhovú ponuku a dopyt.

Pokiaľ žiaden zo spoluvlastníkov o vec nemá záujem, môže súd nariadiť predaj veci a rozhodnúť o rozdelení výťažku z predaja podľa veľkosti podielov. Vlastníkom veci sa tak stane tretia osoba.

Je zrejmé, že zrušenie podielového spoluvlastníctva súdom v porovnaní s uzatvorením dohody je nielen časovo, ale aj finančne náročnejší proces, nakoľko je spojený s ďalšími výdavkami, ako sú súdny poplatok, trovy právneho zastúpenia, príp. trovy exekúcie a pod. Navyše súdny spor o zrušenie podielového spoluvlastníctva môže v niektorých prípadoch trvať aj neúmerne dlhý čas a preto je nanajvýš odporúčania vhodné, aby spoluvlastníci na dosiahnutie vzájomnej dohody využili všetky dostupné prostriedky a vyhli sa tak zdĺhavému súdnemu procesu a s tým spojeným zbytočným frustráciám.

Poznámka: Tento dokument slúži len ako všeobecná informácia a nenahrádza právne poradenstvo v konkrétnej veci. V prípade akýchkoľvek otázok sa môžete obrátiť na našu advokátsku kanceláriu.