office@jmjlegal.sk
+ 421 2 4464 5131

Single Blog Title

Riziká spojené s nadobúdaním nehnuteľnosti alebo kto je pripravený, nie je prekvapený

Máte v pláne nadobudnúť nehnuteľnosť? Túžite po pozemku, na ktorom by ste si mohli postaviť Váš vysnívaný dom? Či radšej hľadáte už hotový rodinný dom alebo byt, ktorý by zodpovedal Vašim predstavám? Alebo toto všetko už máte a svoju zdedenú alebo nadobudnutú nehnuteľnosť chcete predať a striasť tak zo seba všetky starosti, ktoré sú s vlastníctvom nehnuteľnosti bezprostredne spojené. Možno, že musíte svoju nehnuteľnosť či už  z finančných, rodinných alebo iných dôvodov predať.

Nech je to akokoľvek, pripravte sa na to, že na Vás v prípade procesu kúpy alebo predaja číha množstvo nástrah a pascí a zrejme sa nevyhnete tomu, že budete musieť zažiť zopár sklamaní a negatívnych zážitkov. Ak toto nie je a nikdy nebola Vaša osobná skúsenosť, patríte medzi realitných šťastlivcov a je Vám čo závidieť. Všetkým nám ostatným (seba nevynímajúc) je určený tento článok, v ktorom sú zhrnuté tie najpodstatnejšie právne skutočnosti, ktorým je potrebné pri kúpe nehnuteľnosti venovať zvýšenú pozornosť.

Kúpa stavebného pozemku

Mestá a obce s viac ako 2 000 obyvateľmi sú povinné mať územný plán obce. Ostatné obce sú povinné mať územný plán obce len v zákonom stanovených prípadoch. Je preto potrebné zadovážiť si na príslušnom stavebnom úrade územnoplánovaciu informáciu (ďalej len „UPI“) a zistiť tak, či je na predávanom pozemku možné realizovať stavbu Vášho vysnívaného rodinného domu alebo tomu obmedzenia, ktoré z UPI vyplývajú, zabraňujú. UPI okrem iného obsahuje ďalšie dôležité informácie, ako stanovenie maximálne dovoleného počtu podlaží, maximálne zastavanú plochu, minimálnu plochu zelene, odstup stavby od ulice (uličná čiara) a susedných parciel, sklon strechy a pod.

V Slovenskej republike je pre občanov voľne dostupná aplikácia pod názvom katastrálny portál,[1] ktorý je aktualizovaný v týždňových intervaloch, a to a základe  údajov, ktoré mu dodávajú  katastrálne odbory príslušných okresných úradov. Na katastrálnom portáli je možné bezplatne získať priamo detailné informácie o predávanom pozemku. Je tak možné preveriť, o akú parcelu sa jedná, jej výmeru, druh pozemku, kto jej majiteľom, titul nadobudnutia a spoluvlastnícke podiely. V časti C – ťarchy na príslušnom liste vlastníctva sú evidované vecné bremená, záložné práva s označením záložného veriteľa, predkupné práva ako aj iné práva s vecno-právnymi účinkami.

Z katastrálneho portálu sa môžete dozvedieť, či vo vzťahu k danému pozemku prebieha súdne konanie alebo či vo vzťahu k pozemku prebieha nejaké konanie na katastri, čo by sa prejavilo vyznačením tzn. plomby, ktorá má tak preventívny účinok. Rovnako je možné preveriť susedné parcely a parcely pod prístupovými cestami. Všetky tieto informácie sú nesmierne cenné, ak ich viete v ich vzájomnej spojitosti správne vyhodnotiť.

Ak po vykonaní takejto previerky na katastrálnom portáli napr. zistíte, že k pozemku so všetkými inžinierskymi sieťami a s výmerou, ktorá by bola pre Vás priam ideálna, vedie súkromná cesta, ktorá nie je zaťažená vecným bremenom práva vstupu a prejazdu motorovými vozidlami v prospech predávaného pozemku, neostáva Vám nič iné, len spozornieť a zistiť či a ako sa dá daný problém vyriešiť. V prípade, že súkromná prístupová cesta k pozemku existuje, je potrebné preskúmať, či jej užívanie je bezplatné alebo kúpou spoluvlastníckych podielov na prístupovej ceste pristupujete k určitým záväzkom, ktoré budete povinní plniť. V takom prípade je potrebné požadovať predloženie zmluvy alebo iného právneho podkladu, z ktorého pre Vás pristúpenie k týmto záväzkom vyplýva.

V prípade, že by ste sa napr. zaujímali o stavebný pozemok, ktorý by bezprostredne susedil s malebnými vinohradmi, ktoré Vás pri prvom pohľade očarili natoľko, že by ste predávajúcemu najradšej okamžite povedali ÁNO, zabudnite radšej na šťavnatosť zrelých bobúľ viniča a choďte sa opýtať susedov, či nemali náhodou problémy s námietkami v stavebnom konaní. S najväčšou pravdepodobnosťou sa dozviete, že v stavebnom konaní budete musieť preukazovať, že výška Vášho plánovaného rodinného dom nebude tieniť a zabraňovať bezproblémovému dozrievaniu hrozna. Ak ste neboli dostatočne obozretní a s kúpou takéhoto pozemku ste predsa len prirýchlo súhlasili, môžete sa nádejať, že po zdĺhavých peripetiách na stavebnom úrade Vám stavba nízkeho bungalovu niekedy predsa len bude povolená a majiteľ viničného riadku, ktorého už časom dôverne poznáte z konaní na stavebnom úrade, Vám nebude omylom chemicky ošetrovať Vašu bio záhradku.

Pred kúpou pozemku je rovnako dôležité overiť a starostlivo skontrolovať, či predávaný pozemok disponuje všetkými inžinierskymi sieťami a či sú k pozemku vysporiadané prístupové cesty ako aj skutočnosť, či cez predávaný pozemok nevedú nejaké siete, ktoré by Vašu plánovanú výstavbu rodinného domu mohli skomplikovať resp. znemožniť (jedná sa napr. elektroinštalácie, vodovod a kanalizáciu, podzemný plynovod, závlahové potrubie) alebo či tadiaľ nevedie ochranné pásmo, v ktorom sa nesmie stavať ani sadiť stromy alebo kríky.

Z uvedeného vyplýva, že veľa informácií viete získať na katastrálnom portáli a o poskytnutie zvyšných informácií môžete požiadať príslušný stavebný úrad ako aj správcov sietí, ktorými sú okrem iného vodárenská spoločnosť, elektrárne, plynárne prípadne ďalší správcovia sietí. Pravdou je, že tie najpodstatnejšie, najzávažnejšie a pravdivé informácie by ste sa mali dozvedieť od predávajúceho resp. jeho realitného makléra, ktorý predaj danej nehnuteľnosti sprostredkováva.

Keďže prevažná časť predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti sa deje za pomoci realitných kancelárií, je potrebné venovať tejto téme pár úvah. Obsahom viazanej živnosti (realitná činnosť) je sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Sprostredkovateľ (realitná kancelária) vykonáva pre klienta sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, a to na základe sprostredkovateľskej zmluvy. Podľa § 774 Občianskeho zákonníka sa sprostredkovateľskou zmluvou sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi realitnou kanceláriou a záujemcom – spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie musia byť uzatvárane podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. výlučne v písomnej forme. V prípade ak by sprostredkovateľ túto povinnosť porušil, dopustil by sa správneho deliktu, za ktorý sprostredkovateľovi hrozí pokuta od 300 € do 16.500 €.

V slovenských podmienkach výkon realitnej činnosti funguje tak, že väčšina realitných kancelárií alebo realitných maklérov spolupracuje s advokátmi, ktorí pre nich príslušné zmluvy o prevode nehnuteľnosti spisujú. Keďže títo advokáti spolupracujú s konkrétnou realitnou kanceláriou, ktorá je poverená priamo ich klientom t. j. záujemcom, ktorí chcú danú nehnuteľnosť predať a ponúkajú ju na trhu tretím osobám,  často zo strany kupujúcich vyvstáva otázka, či realitná kancelária v nimi predloženej zmluve o kúpe nehnuteľnosti dostatočným spôsobom zohľadňuje ich záujmy. Preto si obozretní kupujúci vo väčšine prípadov dávajú realitnými kanceláriami predložené návrhy kúpnych zmlúv z opatrnosti posudzovať svojim právnym zástupcom. V praxi sa často vyskytujú aj prípady, že o právne poradenstvo žiadajú aj samotní záujemcovia t. j. klienti realitných kancelárií, nakoľko k spôsobom a kvalite ich práce majú svoje výhrady. Ostáva len veriť, že v budúcnosti  sa kvalita výkonu realitnej činnosti zlepší a na slovenskom realitnom trhu budú stále viac a viac pribúdať spoľahliví a zodpovední realitní makléri, ktorí budú požívať dôveru a spokojnosť svojich klientov.

Kúpa rodinného domu alebo bytu

V zásade je možné konštatovať, že ohľadom získania informácií vo vzťahu k predávanému rodinnému domu alebo bytu (ďalej aj len „nehnuteľnosť“) je možné na katastrálnom portáli zistiť rovnaké skutočnosti, ktoré sú uvedené vyššie vo vzťahu k pozemkom.

Ak máte záujem nadobudnúť do svojho vlastníctva byt, je okrem iného odporúčania vhodné informovať sa, či na konkrétnom byte neviaznu dlhy na nájomnom alebo platbách za energie, prípadne na spoločnom fonde údržby a opráv. Potvrdenie o tom, že u správcu domu neexistujú žiadne nedoplatky sa pritom povinne predkladá katastru nehnuteľností. Rovnako sa odporúča, zistiť si u správcu domu, aké investície sú v budúcnosti ohľadom bytového domu plánované a aký dopad by takéto investície mali na Vás ako budúceho vlastníka bytu.

V tejto súvislosti je potrebné pripomenúť, že v zmysle zákona platí, že kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vydaného príslušným okresným úradom, katastrálny odbor, nie teda samotným podpisom kúpnej zmluvy.

Najväčším úskalím pri príprave kúpnej zmluvy býva dohoda o spôsobe úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti. Tejto otázke je potrebné venovať náležitú pozornosť a dohodnúť také zmluvné podmienky, ktoré by zaručovali dostatok bezpečia a istoty tak pre predávajúceho ako aj pre kupujúceho, nakoľko kupujúci nechce zaplatiť skôr, ako sa stane vlastníkom nehnuteľnosti a predávajúci nechce stratiť vlastnícke právo k nehnuteľnosti, kým nemá istotu, že mu bude kúpna cena uhradená riadne a včas.

Z tohto pohľadu je najrizikovejším spôsobom úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti platba hotovosťou. Od 1.1.2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce  sumu 15 000 eur, ak sa jedná o platby medzi fyzickými osobami – nepodnikateľmi. Ak je odovzdávajúcim alebo preberajúcim platby fyzická osoba vykonávajúca podnikateľskú alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo právnická osoba, platba v hotovosti nesmie presiahnuť sumu 5 000 eur. Navyše by sa tak kupujúci v prípade sporu mohol dostať do dôkaznej núdze ohľadom preukázania vykonania hotovostnej platby.

Platbu kúpnej ceny je možné realizovať okrem iného aj nasledovnými spôsobmi: (i) prevodom na účet predávajúceho, (ii) vkladom kúpnej ceny na účet predávajúceho, (iii) prevodom z vinkulovaného bankového účtu kupujúceho na účet predávajúceho, (iv) prevodom z notárskej úschovy na účet predávajúceho, (v) prostredníctvom hypotekárneho úveru, (vi) kombináciou viacerých z týchto spôsobov.

Pokiaľ ide o platbu z vinkulovaného účtu kupujúceho, takýto spôsob neodporúčame pre predávajúceho, nakoľko na finančné prostriedky, ktoré sú vinkulované v prospech predávajúceho môžu siahnuť exekútori, kedykoľvek po vyhlásení exekúcie na kupujúceho. Banková vinkulácia je spoplatnená v zmysle podmienok financujúcej banky.

Za najoptimálnejšie a najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny možno považovať platbu z notárskej úschovy. V takomto prípade bude v notárskej zápisnice o úschove dohodnuté, kedy je notár povinný vyplatiť predávajúcemu zložené finančné prostriedky, čo je spravidla v lehote dvoch dní po zápise vlastníckeho práva nehnuteľnosti v prospech kupujúceho. Finančné prostriedky sú u notára uložené na jeho špeciálnom účte a notár je na výkon tejto činnosti poistený. Notárska úschova je spoplatnená v zmysle platného notárskeho poriadku.

Najčastejším spôsobom je v dnešnej dobe úhrada kúpnej ceny z hypotekárneho úveru, keďže úrokové sadzby sú pre kupujúcich momentálne veľmi atraktívne. Financujúca banka vyžaduje, aby pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bolo na nehnuteľnosť zriadené záložné právo v prospech banky. Banka predávajúcemu uvoľní finančné prostriedky, ktoré predstavujú časť kúpnej ceny, štandardne až potom, čo jej bude predložený potvrdený návrh na vklad záložného práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností s pečiatkou príslušného okresného úradu s vyznačeným číslom vkladu a dátumom podania vkladu, doklad o zaplatení časti kúpnej ceny z vlastných prostriedkov, platná kúpna zmluva na nehnuteľnosť s úradne overenými podpismi predávajúceho ako aj  ďalšie bankou požadované doklady. V takomto prípade dostane predávajúci prostriedky z hypotekárneho úveru priamo na jeho vlastný účet, nakoľko banka tieto prostriedky priamo na účet kupujúceho neposiela.

Pri financovaní kúpnej ceny cez hypotekárny úver je preto potrebné mať na pamäti, že je potrebné uzatvoriť viaceré zmluvy. Prvú zmluvu, ktorou je zmluva o hypotekárnom úvere uzatvára banka a kupujúci. Ako ďalšia zmluva nasleduje záložná zmluva, ktorú uzatvára  banka a predávajúci a  treťou zmluvu je kúpna zmluva uzatvorená medzi predávajúcim a kupujúcim.

Z uvedeného vyplýva, že pozemkovo právne transakcie nie sú úplne jednoduchou záležitosťou a že tak kupujúci ako aj predávajúci by mal byť pri ich realizácií sprevádzaný skúseným a spoľahlivým odborníkom. Napokon často ide o najvýznamnejšie transakcie, ktoré človek za svoj život urobí, preto by sa im mala venovať náležitá pozornosť.

Verím, že informácie uvedené v tomto článku Vám poslúžia aspoň ako základný kompas, ktorý Vám ukáže správnu cestu k Vášmu cieľu a v prípade, že budete potrebovať poradiť a pomôcť pri zrealizovaní svojich zámerov, budeme sa tešiť keď sa na nás s dôverou obrátite.

[1] https://zbgis.skgeodesy.sk/mkzbgis/sk/kataster/?bm=zbgis&z=8&c=19.530000,48.800000#: