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Gesetzliche Absicherung der Miete nach slowakischem Recht

Es ist grundsätzlich festzuhalten, dass im Sinne des § 151a des Gesetzes Nr. 40/1964 Slg. Bürgerliches Gesetzbuch idgF. (nachfolgend als „BGB“ genannt) das Pfandrecht zur Sicherung einer Forderung und ihres Zubehörs dadurch dient, dass im Falle der nicht ordnungsgemäßen und rechtzeitigen Erfüllung der Pfandgläubiger berechtigt ist, sich zu befriedigen oder die Befriedigung aus der verpfändeten Sache (Pfandgegenstand) zu beanspruchen.

Im Sinne des § 672 Abs. BGB gilt, dass zum Zwecke der Sicherung des Mietzinses der Vermieter der Liegenschaft das gesetzliche Pfandrecht an beweglichen Sachen hat, die (i) sich in der gemieteten Sache befinden und (ii) entweder dem Mieter oder den Personen, die mit ihm im Gemeinschaftshaushalt leben, gehören, (iii) mit Ausnahme der aus der Ausübung der Zwangsvollstreckung ausgeschlossenen Sachen.

Voraussetzung für seine Entstehung ist die gleichzeitige Erfüllung folgender Voraussetzungen:

  1. Existenz des zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestehenden Mietverhältnisses;
  2. bei dem Mietgegenstand handelt es sich um eine Liegenschaft;
  3. in der Liegenschaft befinden sich die beweglichen Sachen, die für ein Pfandrecht befähigt sind.

In diesem Zusammenhang ist zu betonen, dass im § 115 des Gesetzes Nr. 233/1995 Slg. über Gerichtsvollzieher und die Vollstreckung (Exekutionsordnung) die Sachen verankert sind, die aus der Vollstreckung ausgeschlossen sind. Es handelt sich wie z.B. um läufige Kleidungsstücke, Bettwäsche, notwendige Haushaltsausstattung wie Bett, Kühlschrank, Waschmaschine, Trockenmaschine, Fachbücher, Sache des Verpflichteten, die für die Erfüllung seiner Arbeitsaufgaben oder für seine Unternehmen dienen, u. z. bis zu einem Betrag von 331,94 EUR; Bargeld bis zum Betrag von 165 EUR, usw.

Dieses gesetzliche Pfandrecht entsteht mit dem Tag, an welchem die Sachen, die sich im Eigentum des Mieters befinden, in den Mietgegenstand gebracht werden. In diesem Zusammenhang ist zu betonen, dass das gesetzliche Pfandrecht erlischt, wenn die beweglichen Sachen aus dem Mietobjekt beseitigt  werden, ohne dass dies zuvor von einer vom Gericht beauftragten Person (in der Regel einem Gerichtsvollzieher) aufgenommen wurde; zum Erlöschen des Pfandrechts kommt es jedoch nicht, wenn diese Sachen aufgrund einer amtlichen Anordnung beseitigt werden und wenn der Vermieter in einer Frist von acht Tagen nach der Pfandausübung seine Rechte bei dem Gericht angemeldet hat.

Im Allgemeinen gilt, dass falls die besicherte Forderung nicht ordnungsgemäß und rechtzeitig erfüllt wird, kann nach der Bestimmung des § 151j Abs.1 BGB der Pfandgläubiger das Pfandrecht vollstrecken, u. z. auf die im Pfandvertrag vereinbarte Art und Weise oder durch den Verkauf in einer öffentlichen freiwilligen Versteigerung nach Sondervorschriften oder durch eine Verwertung aufgrund eines Exekutionstitels  nach Sondervorschriften im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens. Im Falle des gesetzlichen Pfandrechtes des Vermieters nach dem § 672 BGB kommt lediglich die Möglichkeit der Befriedigung in der Form einer öffentlichen freiwilligen Versteigerung in Frage.

Dieses Pfandrecht kann gestärkt bzw. auch noch geschützt werden durch das Zurückbehaltungsrecht, das in der Bestimmung des § 672 Abs. 2 BGB geregelt ist, im Sinne dessen der Vermieter berechtigt ist, die Sachen auf eigene Gefahr zurückzubehalten, und zwar im Falle wenn der Mieter umzieht oder wenn Sachen beseitigt werden, wobei er verpflichtet ist, in einer Frist von acht Tagen, die Aufstellung eines Verzeichnisses dieser Sachen, von einer dazu vom Gericht beauftragten Person (vor allem einem Gerichtsvollzieher) zu beantragen, oder er muss diese Sachen herausgeben.

Das gegenständliche Zurückbehaltungsrecht kann der Vermieter nur bei den Sachen geltend machen, die Gegenstand des gesetzlichen Pfandrechtes im Sinne des § 672 Abs. 1 des BGB sind. In diesem Zusammenhang ist zu betonen, dass die Zurückbehaltung bzw. der Besitz von anderen Sachen, d.h. der Sachen, die dem Mieter oder den Personen, die mit ihm im Gemeinschaftshaushalt leben, nicht gehören sowie der aus der Vollstreckung ausgeschlossenen Sachen ohne jeglichen Zweifel als ein gesetzwidriger und unrechtmäßiger Besitz zu betrachten ist.

Das Zurückbehaltungsrecht ist also ein Notfallsicherheitsinstitut, das nicht vorhinein im Mietvertrag vereinbart ist. und das

IdZ ist auf das Urteil des Höchsten Gerichtes der Slowakischen Republik vom 01.12.2004, Aktenzeichen 5 Tz 28/2004 hinzuweisen, in dem das Höchste Gericht judizierte, dass zwischen dem Wert einer Geldforderung und dem Wert einer zurückbehaltenen Sache eine entsprechende Äquivalenz eingehalten werden muss, und zwar so, dass sich das Subjekt, gegen das das Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wird, nicht in einer unangemessen nachteiligen Position befindet. Im Gegenteil, wenn der Wert der zurückbehaltenen Sache den Wert der Forderung vielfach übersteigt, handelt es sich um eine absolute Ungültigkeit der Rechtshandlung im Sinne des § 39 BGB wegen einer Sittenwidrigkeit (§ 3 Abs. 1 BGB) handeln.

Der Nachteil des Zurückbehaltungsrechts besteht darin, dass es nicht möglich ist, sich direkt aus der zurückbehaltenen Sache zu befriedigen. Aufgrund des Zurückbehaltungsrechts hat der Gläubiger (Vermieter) jedoch das Recht, bei der Vollstreckung einer Gerichtsentscheidung auf eine vorrangige Befriedigung aus der zurückbehaltenen Sache, und zwar gegenüber einem anderen Gläubiger, einschließlich des Pfandgläubigers.

Das Zurückbehaltungsrecht erlischt mit der Beendigung der Absicherung der Forderung, insbesondere durch Schulderfüllung sowie auch durch Sicherstellung der Absicherung.