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Die mit dem Erwerb von Immobilien verbundenen Risiken oder „wer vorbereitet ist, wird nicht überrascht“.

Haben Sie vor, eine Immobilie zu erwerben? Sehnen Sie sich nach einem Grundstück, auf dem Sie Ihr Traumhaus bauen könnten? Oder suchen Sie lieber ein fertiges Familienhaus oder eine Wohnung, die Ihren Vorstellungen entsprechen würde? Möglicherweise besitzen Sie das alles schon und Sie möchten Ihr geerbtes oder erworbenes Eigentum einfach nur verkaufen, um somit aller mit dem Besitz einer Immobilie verbundenen Sorgen ledig zu sein. Oder vielleicht müssen Sie Ihre Immobilie aus finanziellen, familiären oder anderen Gründen verkaufen.

Wie dem auch sei, Sie müssen beim Kauf oder Verkauf von einer Immobilie damit rechnen, dass dieser Prozeß eine Menge von rechtlichen Fallstricken und Intrigen in sich birgt und Sie offensichtlich auch einige Enttäuschung erleben werden und eine Reihe negativer Erfahrungen machen müssen. Haben Sie solche Erfahrungen persönlich noch nicht gemacht, so sind Sie ein Glücksvogel, den man beneiden kann. Allen anderen (mich selbst nicht ausgenommen) ist der folgende Artikel gewidmet, in dem die wesentlichen rechtlichen Tatsachen zusammengefasst werden, denen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien eine besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte.

Kauf eines Baugrundstückes

Städte und Gemeinden mit mehr als 2000 Einwohnern sind verpflichtet, einen kommunalen Bebauungsplan zu haben. Sonstige Gemeinden sind nur in gesetzlich vorgeschriebenen Fällen verpflichtet, einen kommunalen Bebauungsplan zu haben. Es ist daher erforderlich, von der zuständigen Baubehörde eine Stadtplanungsinformationen (nachfolgend als „SPI“ genannt) zu gewinnen, um festzustellen, ob auf dem zu verkaufenden Grundstück Ihr Traumfamilienhaus gebaut werden kann oder ob es die aus der SPI resultierenden Einschränkungen verhindern. Die SPI enthält unter anderem auch weitere wichtige Informationen, wie z.B. die Bestimmung der maximal zulässigen Anzahl von Stockwerken, die maximal bebaute Fläche, die minimale Grünfläche, den Abstand des Gebäudes von der Straße (Straßenlinie) und benachbarten Grundstücken, die Dachneigung usw.

In der Slowakischen Republik steht den Bürgern eine über Internet zugängliche Software-Anwendung unter dem Namen Katasterportal[1] frei zur Verfügung, das in wöchentlichen Abständen aufgrund von Daten, die von den Katasterabteilungen der zuständigen Bezirksbehörden geliefert werden, aktualisiert wird. Auf dem Katasterportal können kostenlos detaillierte Informationen über die zu verkaufenden Grundstücke direkt gewonnen werden. So ist es möglich, zu überprüfen, um welches Grundstück es sich handelt, welche Ausmaßen es hat, wie die Grundstückart ist, wer dessen Eigentümer ist, wie der Erwerbstitel und die Miteigentumsanteile sind. Im Teil C – Belastungen im gegenständlichen Eigentumsblatt sind Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte mit der Bezeichnung des Pfandgläubigers, Vorkaufsrechte sowie sonstige Rechte mit sachrechtlichen Auswirkungen eingetragen.

Über das Katasterportal können Sie erfahren, ob in Bezug auf das zu verkaufende Grundstück ein Gerichtsverfahren oder ein anderes Verfahren im Liegenschaftskataster verläuft, was als sog. Plombe/Siegel im Kataster eingetragen wird, die somit eine präventive Wirkung hat. Ebenso ist es möglich, benachbarte Grundstücke und Zufahrtsstraßengrundstücke zu überprüfen. Alle diese Informationen sind sehr wertvoll, wenn Sie wissen, wie man diese Angaben in deren gegenseitigem Zusammenhang richtig auswertet.

Sollten Sie nach der Prüfung im Katasterportal z.B. festgestellt haben, dass zu dem zu verkaufenden Grundstück mit allen technischen Versorgungsnetzen, das einen für Sie fast idealen Ausmaß hat, eine Privatstraße führt, an der keine dingliche Last betreffend den Eingang und die Durchfahrt von Kraftfahrzeugen zu Gunsten des zu verkaufenden Grundstückseigentümers  errichtet wurde,  so bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als bedächtig zu prüfen, ob und wie dieses Problem zu lösen ist. Wenn zum Grundstück eine private Zufahrtsstraße führt, so muss geprüft werden, ob diese Zufahrtsstraße kostenlos genutzt werden kann oder ob Sie mit dem Kauf von Miteigentumsanteilen an der Zufahrtsstraße bestimmte Verpflichtungen, die Sie zu erfüllen haben, übernehmen müssen. In diesem Falle ist es erforderlich, die Vorlage eines Vertrags oder eines anderen Rechtsdokumentes zu verlangen, aus dem die Übernahme solcher Verpflichtungen für Sie ersichtlich wäre.

Für den Fall, dass Sie sich z.B. für ein Grundstück interessieren sollten, das direkt an einem malerischen Weinberg angrenzt, in den Sie sich auf den ersten Blick verliebt haben, so dass Sie dem Verkäufer hättet am liebsten sofort JA sagen wollen, vergessen Sie lieber die saftigen reifen Beeren der Rebe und fragen Sie erst die Nachbaren, ob sie nicht zufällig irgendwelche Probleme bezüglich vorgebrachter  Einwendungen im Rahmen eines Bauverfahrens lösen müssten. Sie werden höchstwahrscheinlich erfahren, dass Sie in einem Bauverfahren nachweisen müssen, dass Ihr geplantes Familienhauses mit seinen Ausmaßen die Trauben bei ihrem Reifen nicht beschatten wird. Wenn Sie nicht genug vorsichtig sind und mit dem Kauf eines solchen Grundstücks allzu schnell einverstanden sind, so können Sie nur hoffen, dass Ihnen eines Tages von der zuständigen Baubehörde nach einem langwierigen Bauverfahrensprozess der Bau eines niedrigen Bungalows schließlich genehmigt wird. Dann müssen Sie auch einfach hoffen, dass der Eigentümer des Weinberges, den Sie mittlerweile dank den bereits stattgefundenen Bauverfahren der Baubehörde gut kennen lernen könnten, Ihren Bio-Garten künftig aus Versehen nicht mit chemischen Mitteln behandeln wird.

Vor dem Kauf des Grundstücks ist es ebenso wichtig, zu prüfen und sorgfältig nachzusehen, ob das zu verkaufende Grundstück über alle technischen Versorgungsnetze verfügt und ob die Zufahrtsstraßen zum Grundstück geregelt sind und ob durch das zu verkaufende Grundstück keine anderen Versorgungsnetze führen, die Ihren geplanten Bau eines Familienhauses erschweren bzw. verhindern könnten (z.B. elektrische Anlagen, Wasserleitung und Kanalisation, unterirdische Gasleitung, Bewässerungsleitung). Ebenso sollten Sie prüfen, ob sich das betreffende Grundstück nicht in einer Schutzzone befindet, in der ein Bau oder das Pflanzen von Bäumen oder Sträuchern verboten sind.

Dem oben Genannten können Sie entnehmen, dass Sie auf viele Informationen über das Katasterportal zugreifen können und die restlichen von der zuständigen Baubehörde sowie den Verwaltern der technischen Versorgungnetze (d.h. Wasserwirtschaftsbetrieb, Elektrizitätswerke, Gaswerke bzw.  andere Netzwerksdienstleister) gewinnen können. Die wesentlichen, wichtigsten und wahren Informationen sollten Sie jedoch direkt vom Verkäufer bzw. von seinem Immobilienmakler, der den Grundstücksverkauf vermittelt, erlangen.

Da der Großteil der Immobilienverkäufe oder -Vermietungen mit Hilfe von Immobilienmaklern erfolgt, sollte kurz eine entsprechende Aufmerksamkeit auch diesem Thema gewidmet werden. Der Inhalt und Gegenstand eines gebundenen Gewerbes (Immobilientätigkeit) ist die Vermittlung des Verkaufs, der Vermietung und des Kaufs von Immobilien. Der Makler (Immobilienagentur) übt zu Gunsten des Kunden eine Vermittlungstätigkeit aus, die zum Abschluss eines Kaufvertrages oder eines Mietvertrages führen wird, und dies aufgrund eines Vermittlungsvertrages. Gemäß § 774 des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet sich der Makler als Vermittler, aufgrund eines Vermittlungsvertrages für den Interessenten gegen Entgelt den Kaufabschluss zu besorgen und der Interessent verpflichtet sich, dem Makler dafür ein Entgelt zu zahlen, wenn das Ergebnis aufgrund des Zutuns des Vermittlers erzielt wurde. In diesem Zusammenhang ist zu betonen, dass alle zwischen der Immobilienagentur und dem Interessenten als Verbraucher außerhalb der Räumlichkeiten der Immobilienagentur entstehenden Vermittlungsverträge gemäß § 6 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 102/2014 Slg. ausschließlich schriftlich abgeschlossen werden müssen. Verstößt der Vermittler gegen diese Verpflichtung, so begeht er ein Verwaltungsdelikt, für welches dem Vermittler eine Geldstrafe von EUR 300 bis EUR 16.500 droht.

Unter den in der Slowakei herrschenden Bedingungen funktioniert die Ausübung der Immobilientätigkeit derart, dass die meisten Immobilienagenturen oder Immobilienmakler mit ausgewählten Rechtsanwälten eng kooperieren, die für sie nach Bedarf die entsprechenden Kaufverträge vorbereiten. Da diese Rechtsanwälte mit einer konkreten Immobilienagentur zusammenarbeiten, die direkt von ihrem Klienten beauftragt wird, d.h. von einem Interessenten, der eine bestimmte Immobilie verkaufen will und diese auf dem Immobilienmarkt Dritten anbieten, stellt sich bei den Käufern oft die Frage, ob in den von Immobilienagentur vorgelegten Kaufverträgen ihre Interessen ausreichend berücksichtigt werden. Aus diesem Grund lassen die Käufer in den meisten Fällen vorsichtshalber die von den Immobilienmaklern vorgelegten Kaufverträge auch ihren Rechtsvertretern beurteilen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass eine Rechtsberatung auch von Seiten der Interessenten selbst, d.h. der Klienten von Immobilienagenturen beantragt wird, da sie gegen die Art und Weise und die Qualität der Arbeit der Immobilienagenturen oft Vorbehalte haben. So bleibt es nur zu hoffen, dass sich die Qualität der Leistungen der  Immobilienagenturen in Zukunft verbessert und die Zahl der zuverlässigen und verantwortlichen Immobilienmaklern auf dem slowakischen Immobilienmarkt, die das Vertrauen ihrer zufriedenen  Klienten voll genießen werden können, ständig zunehmen wird.

Kauf eines Familienhaus oder einer Wohnung

Grundsätzlich kann festgestellt werden, dass über das Katasterportal gleiche Informationen über das zu verkaufende Familienhaus oder die zu verkaufende Wohnung (nachfolgend als „Liegenschaft“ genannt) gewonnen werden können, wie in Bezug auf die Grundstücke oben beschrieben ist.

Wenn Sie eine Wohnung in Besitz erwerben möchten, sollten Sie sich u.a. informieren, ob der Eigentümer dieser Wohnung keine Miet- und Betriebskostenschulden oder Schulden hat, die mit dem Wartungs- und Reparaturfonds verbunden sind. Die Bestätigung, dass seitens des Eigentümers beim Hausverwalter keine Schulden bestehen, muss beim Liegenschaftskataster zwingend abgegeben werden. Es ist auch zu empfehlen, sich beim Hausverwalter zu informieren, welche Investitionen für das Wohnhaus in Zukunft geplant werden und wie sich solche Investitionen auf Sie als zukünftigen Eigentümer der Wohnung auswirken werden.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass gemäß dem Gesetz der Käufer das Eigentum an der Liegenschaft aufgrund einer rechtsgültigen Entscheidung über die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Liegenschafskataster, die vom zuständigen Bezirksamt, der Katasterabteilung erlassen wird, erwirbt, also nicht allein durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Die Vereinbarung über die Art und Weise der Zahlung des Kaufpreises der Liegenschaft ist bei der Vorbereitung eines Kaufvertrages oft eine der schwierigsten Fragen. Es muss also dieser Frage besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden, um solche vertragliche Bedingungen zu vereinbaren, die genügend Sicherheit sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer gewährleisten würden, da der Käufer den Kaufpreis nicht früher bezahlen will, bevor er das Eigentumsrecht an der Liegenschaft erworben hat und der Verkäufer sein Eigentumsrecht an der Liegenschaft nicht verlieren will, solange er die Sicherheit nicht hat, dass ihm der Kaufpreis ordnungsgemäß und rechtzeitig bezahlt wird.

Aus dieser Sicht zählt zu der am meisten risikobehafteten Zahlungsart des Kaufpreises für die Liegenschaft eine Bahrzahlung. Ab 1. Januar 2013 wurde das Gesetz Nr. 394/2012 Slg. über die Beschränkung von Barzahlungen wirksam, das die Durchführung von Barzahlungen von mehr als EUR 15 000 bei Zahlungen zwischen natürlichen Personen – Nichtunternehmern, verbietet. Wenn der Übertragende oder Empfänger der Zahlung ein Gewerbetreibender oder eine juristische Person ist, darf die Barzahlung EUR 5 000 nicht überschreiten. Darüber hinaus könnte der Käufer im Streitfall in Beweisnot wegen des fehlenden Nachweises in Bezug auf die Barzahlung geraten.

Die Zahlung des Kaufpreises kann unter anderem auch auf folgende Weise erfolgen: (i) Überweisung auf das Konto des Verkäufers, (ii) Einlage des Geldes  auf das Konto des Verkäufers, (iii) Überweisung von dem vinkulierten Bankkonto des Käufers auf das Konto des Verkäufers, (iv) Überweisung aus der notariellen Verwahrung auf das Konto des Verkäufers (v) Zahlung mittels eines Hypothekendarlehens (vi) Zahlung durch eine Kombination mehrerer dieser Zahlungsarten.

Was die Zahlung von dem vinkulierten Bankkonto des Käufers anbelangt, ist eine solche Zahlungsart für den Verkäufer nicht zu empfehlen, da auf die zu Gunsten des Verkäufers vinkulierten finanziellen Mittel ein Gerichtsvollzieher nach der erklärten Zwangsvollstreckung jederzeit greifen kann. Die Bankvinkulation wird gemäß den Bedingungen der finanzierenden Bank vergebührt.

Als optimale und sicherste Zahlungsart des Kaufpreises kann die Zahlung aus der notariellen Verwahrung auf das Konto des Verkäufers betrachtet werden. In einem solchen Fall wird in der notariellen Verwahrung vereinbart, wann der Notar verpflichtet ist, die hinterlegten finanziellen Mitteln  an den Verkäufer zu zahlen, was in der Regel innerhalb von zwei Tagen nach Eintragung des Eigentumsrechts zu Gunsten des Käufers erfolgt. Die finanziellen Mittel werden beim Notar auf seinem Sonderkonto hinterlegt, wobei der Notar im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit versichert ist. Die notarielle Verwahrung wird gemäß der geltenden Notariatsordnung vergebührt.

Die heutzutage am häufigsten verwendete Zahlungsart ist die Zahlung aus einem Hypothekendarlehen, da die Zinssätze derzeit für Käufer sehr attraktiv sind. Die finanzierende Bank verlangt, dass vor der Übertragung des Liegenschaftseigentumsrechtes ein Pfandrecht an der Liegenschaft zugunsten der Bank errichtet wird. Die Bank stellt dem Verkäufer finanzielle Mittel, die einen Teil des Kaufpreises darstellen, standardmäßig erst dann bereit, wenn ihr der von dem zuständigen Bezirksamt bestätigte und mit einem Stempel versehene Antrag auf die Einverleibung des Pfandrechts im Liegenschaftskataster vorgelegt wird, u. z. versehen mit der Einverleibungsnummer und dem Einreichungsdatum. Es ist ebenso die Vorlegung des Nachweises über die Zahlung eines Kaufpreisteils aus eigenen Mitteln, des gültigen Kaufvertrages mit notariell beglaubigten Unterschriften des Verkäufers sowie anderer von der Bank verlangten Unterlagen erforderlich. In einem solchen Fall erhält der Verkäufer das Geld aus dem Hypothekendarlehen direkt auf sein eigenes Konto, da die Bank dieses Geld nicht direkt auf das Konto des Käufers überweist.

Bei der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Hypothekendarlehen ist daher zu berücksichtigen, dass mehrere Verträge abgeschlossen werden müssen. Der erste Vertrag, bei dem es sich um einen Hypothekendarlehensvertrag handelt, wird zwischen der Bank und dem Käufer geschlossen. Ein weiterer Vertrag ist ein von der Bank und dem Verkäufer geschlossener Pfandvertrag und die dritte Vereinbarung ist ein zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geschlossener Kaufvertrag.

Aus dem Angeführten resultiert, dass die Grundstückstransaktionen keine einfache Angelegenheit darstellen. Aus diesem Grund sollten u.E. sowohl der Käufer als auch der Verkäufer bei der Umsetzung dieser Sache von einem erfahrenen und verlässlichen Fachmann begleitet werden. Schließlich sind dies oft die wichtigsten Transaktionen, die man in seinem Leben ausführt, daher sollte diesen eine besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden.

Ich hoffe, dass die in diesem Artikel angeführten Informationen Ihnen zumindest als grundlegender Kompass dienen werden, mit dem Sie den richtigen Weg zu Ihrem Ziel finden können. Sollten Sie bei Ihrer Entscheidung noch mehr Informationen brauchen, so würden wir uns freuen, wenn sie sich mit Vertrauen an uns wenden würden, damit wir Ihnen dabei helfen können.

Bemerkung: Dieses Dokument dient lediglich als eine allgemeine Information und ersetzt nicht die Rechtsberatung in einer konkreten Rechtssache

[1] https://zbgis.skgeodesy.sk/mkzbgis/sk/kataster/?bm=zbgis&z=8&c=19.530000,48.800000#: