office@jmjlegal.sk
+ 421 2 4464 5131

Single Blog Title

Aufhebung und Auseinandersetzung eines Miteigentums

In der Praxis ergeben sich oft Situationen, dass man manchmal, auch gegen den eigenen Willen, zum Miteigentümer einer Gesamtsache wird. Meistens handelt es sich um Liegenschaften, die man entweder als Schenkung oder als Nachlass erwirbt und damit diese Liegenschaften auch mit anderen Miteigentümern gemeinschaftlich im Besitz hat. Es ist nicht ausgeschlossen, dass auch ehemalige Ehegatten zu Miteigentümern werden, im Falle, dass sie ihr erloschenes Gesamthandseigentum innerhalb gesetzlicher Frist von drei Jahren nach der Scheidung der Ehe nicht auseinandersetzen. Diese Rechtslage kann manchmal viele Probleme verursachen, die den einen oder anderen Miteigentümer beträchtlich belasten und letztendlich zur Entscheidung über die Auflösung eines solchen Miteigentumsverhältnisses führen können.

Das Miteigentum ist im § 137 des slowakischen Bürgerlichen Gesetzbuches (nachfolgend als „BGB“ genannt) wie folgt geregelt: „Ein Anteil regelt, in welchem Ausmaß sich die Miteigentümer an den Rechten und Pflichten beteiligen, die sich aus dem Miteigentum an einer Gesamtsache ergeben. Sofern gesetzlich nichts anderes vorgesehen oder von den Teilnehmern anderweitig vereinbart ist, sind die Anteile aller Miteigentümer gleich.

In der gültigen slowakischen Rechtsordnung gibt es also  kein sogenanntes reales (geteiltes) Miteigentum, bei dem die einzelnen Miteigentümer aufgrund des Miteigentums berechtigt wären,  über einen bestimmten real getrennten Teil der Sache ausschließlich zu verfügen. Der Anteil stellt daher keinen konkreten Teil einer Gesamtsache dar bzw. das Eigentumsrecht des Miteigentümers bezieht sich nicht nur auf einen bestimmten spezifischen Teil einer Gesamtsache. Während der Dauer des Miteigentums kann deshalb nicht festgestellt werden, welchem der Miteigentümer welcher Teil der Gesamtsache tatsächlich gehört.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich die einzelnen Miteigentümer nach dem eigenen Willen nicht auf der Art und dem Umfang der Nutzung der Gesamtsache einigen können, unabhängig von der Größe ihrer Miteigentumsanteile. An eine solche Vereinbarung sind jedoch nur die Miteigentümer in ihrem gegenseitigen Innenrechtsverhältnis gebunden und die gegenständliche Vereinbarung bedeutet keine reale Aufteilung der Miteigentumsanteile. Für den Fall, dass einem der Miteigentümer die Nutzung der Sache im Umfang seines Anteils an der Gesamtsache nicht sichergestellt wird, ist er zu einem angemessenen Ersatz berechtigt.

Damit die Miteigentümer über den realen Teil der gemeinschaftlichen Liegenschaft verfügen können, muss das Miteigentum an der Gesamtsache auf eine der in den Bestimmungen des BGB festgelegte Art aufgehoben werden.

Nach den Bestimmungen des § 141 Abs. 1 und 2 des BGB gilt, dass: „die Miteigentümer können die Aufhebung des Miteigentums und eine einvernehmliche gegenseitige Auseinandersetzung vereinbaren. Wenn es sich bei dem Miteigentumsgegenstand um eine Liegenschaft handelt, muss die Vereinbarung schriftlich erfolgen. Jeder der Miteigentümer ist verpflichtet, gegenüber den anderen auf Anfrage schriftlich zu bestätigen, wie sie sich auseinandergesetzt haben, falls die Vereinbarung über die Aufhebung des Miteigentums und über die einvernehmliche gegenseitige Auseinandersetzung in einer schriftlichen Form bereits nicht vorlag.“ Aus dem Angeführten ergibt sich, dass das Gesetz bei der Aufhebung des Miteigentumsanteils grundsätzlich eine einvernehmliche Vereinbarung der Miteigentümer bezüglich der Aufhebung dieses Rechtsverhältnisses bevorzugt. In diesem Zusammenhang ist zu betonen, dass laut dem Gesetz vorausgesetzt wird, dass niemand gerecht gezwungen werden kann, in einem Miteigentumsverhältnis zu verbleiben. Die Miteigentümer können sich dabei auf der Aufhebung des Miteigentums zu jeder beliebigen Zeit während der Dauer des Bestehens des Miteigentumsverhältnisses einigen, und dies sogar dann, wenn ein Gerichtsverfahren bezüglich der Teilung bereits läuft  bzw. bis zur Zeit der Erlangung der Rechtsgültigkeit der gegenständlichen Entscheidung.

Der Inhalt der Vereinbarung über die Aufhebung des Miteigentums ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Es kann jedoch festgestellt werden, dass sich auf die gegenständliche Vereinbarung alle Bestimmungen über Rechtsakte (§§ 34 ff. des BGB) beziehen, wobei sie den Charakter eines Vertrages über die Übertragung des Eigentums hat. Es gilt gleichzeitig, dass sich die Vereinbarung auf den gesamten Gegenstand des Miteigentums (nicht nur einen oder mehrere Anteile) beziehen muss, wobei Teilnehmer der Vereinbarung alle Miteigentümer sein müssen.  Wenn der Gegenstand des Miteigentums eine Liegenschaft ist, so muss eine solche Vereinbarung schriftlich abgeschlossen werden und es ist ebenso  eine Einverleibung in das Liegenschaftskataster erforderlich. Beim Abschluss einer Vereinbarung über die Art und Weise der Auseinandersetzung des Miteigentums sind die Miteigentümer in keinerlei Weise eingeschränkt bzw. gebunden und sie können auf eine jegliche klare und verständliche Weise eine Vereinbarung treffen. Es gilt jedoch, dass ihre Vereinbarung nicht im Widerspruch mit dem Gesetz sein darf, dieses nicht umgehen darf und mit den guten Sitten nicht im Widerspruch stehen darf.

Unter der Auseinandersetzung des Miteigentums ist eine endgültige Aufhebung der bestehenden Miteigentumsverhältnisse, die im Zusammenhang mit dem Bestehen des Miteigentums zustande gekommen sind, sowie die wirtschaftliche Abfindung der Miteigentümer zu verstehen. Wenn die Sache teilbar ist, kommt eine Teilung der Sache in Frage, u.z. nach Miteigentumsanteilen. Die Sache kann kostenpflichtig einem der Miteigentümer überlassen werden, der sich verpflichtet, den anderen Miteigentümern einen Ersatz für ihre Anteile zu zahlen. Es ist auch nicht ausgeschlossen, dass die ganze Sache an einen Dritten verkauft wird, mit der nachfolgenden anteiligen Verteilung des Verkaufserlöses. . Ebenso kann die ganze Sache mehreren Miteigentümern überlassen werden, wobei auf Grund einer solchen Vereinbarung ein neues Miteigentum mit neu festgelegten Miteigentumsanteilen entsteht.

Gemäß der Bestimmung des § 142 des BGB gilt gleichzeitig, dass: „wenn keine Vereinbarung erzielt wird, wird das Miteigentum vom Gericht aufgehoben. Ebenso wird vom Gericht aufgrund des Antrages eines der Miteigentümer eine Auseinandersetzung vollgezogen. Es werden dabei die Größe der Anteile und die effiziente Nutzung der Sache berücksichtigt. Wenn die Teilung der Sache nicht gut möglich ist, weist das Gericht die Sache einem oder mehreren Miteigentümern gegen eine angemessene Entschädigung zu; dabei wird Folgendes berücksichtigt:(i) Möglichkeit einer zweckmäßigen Nutzung der Sache und (ii) ein gewalttätiges Verhalten des Miteigentümers gegenüber den anderen Miteigentümern. Wenn an der Sache keiner der Miteigentümer Interesse hat, ordnet das Gericht deren Verkauf an und verteilt den Verkaufserlös nach den jeweiligen Anteilen. Aus Gründen, die eine besondere Bedachtnahme bedürfen, wird das Gericht das Miteigentum in Form einer Anordnung der Sache gegen einen Ersatz oder in Form eines Verkaufs der Sache und der Verteilung des Verkaufserlöses nicht aufheben oder auseinandersetzen. Bei der Aufhebung und der Auseinandersetzung des Miteigentums durch Teilung der Sache kann das Gericht eine Dienstbarkeit an der neu entstandenen Liegenschaft zugunsten des Eigentümers einer anderen neu entstandenen Liegenschaft bestellen. Die Aufhebung und die Auseinandersetzung des Miteigentums dürfen nicht zu Lasten der Personen gehen, denen die mit der Liegenschaft verbundenen Rechte gehören.“

Wie aus dem Vorstehenden hervorgeht, wird ein Gerichtsverfahren zur Aufhebung des Miteigentums nur aufgrund eines Antrages eingeleitet, der von einem der Miteigentümer eingereicht werden kann, also auch von demjenigen, der eine Minderheitsbeteiligung hält. Die Größe des Miteigentumsanteiles spielt dabei keine Rolle. Alle Miteigentümer müssen die Teilnehmer des Verfahrens zur Aufhebung und Auseinandersetzung des Miteigentums sein; in diesem Fall handelt es sich um die sogenannte Zwangsgemeinschaft (§ 78 der Zivilprozessordnung). Das Gericht ist an den Antrag auf Aufhebung des Miteigentums gebunden, jedoch nicht an die vorgeschlagene Art der Auseinandersetzung, es kann also nach eigenem Ermessen auch über eine andere geeignete Art und Weise der Auseinandersetzung entscheiden. Wenn das Gericht über die Aufhebung und Auseinandersetzung des Miteigentums autoritativ durch  sein Urteil entscheidet, ist es in einem Prozessverfahren bezüglich der Aufhebung des Mieteigentums verpflichtet, die in den Bestimmungen des § 142 des BGB festgelegte Reihenfolge und die Bedingungen der Anwendung der einzelnen Methoden einzuhalten.

Was die reale Aufteilung der Liegenschaft anbelangt, ist zu betonen, dass das Gericht darauf achten muss, dass durch diese Aufteilung selbständige  Sachen im rechtlichen Sinne entstehen  und dass eine solche Aufteilung in das Liegenschaftskataster einverleibt werden kann. Wenn der Gegenstand einer realen Teilung ein Grundstück ist, wobei neue Grundstücke gebildet und somit auch die Grenzen des ursprünglichen Grundstücks geändert werden, muss ein geometrischer Plan erstellt werden. Bei der realen Aufteilung des Gebäudes kann derzeit das Gebäude t neben einer vertikalen Aufteilung auch in einzelne Wohnungen oder Nichtwohnräume gemäß Gesetz Nr. 182/1993 Coll. aufgeteilt werden. Gleichzeitig ist das Gericht berechtigt, auch ohne Antrag der Verfahrensbeteiligten eine dingliche Belastung an der neu geschaffenen Liegenschaft zugunsten des Eigentümers einer anderen neu geschaffenen Liegenschaft zu errichten.

Es muss nochmalig betont werden, dass vom Gericht jeweils die gesamte Sache auseinander- gesetzt wird, nicht nur ein Teil davon oder ein Anteil daran. Aus diesem Grund wird die Sache in das Eigentum vom Gericht immer als Ganzes angeordnet, und zwar einem oder einigen der Miteigentümer. Die Voraussetzung für die Anordnung der Sache einem oder mehreren Miteigentümern ist die Gewährung eines angemessenen Ersatzes, wobei das Gesetz nicht ausdrücklich festlegt, was unter einem angemessenen Ersatz zu verstehen ist. Aufgrund der Ergebnisse der Anwendungspraxis kann jedoch festgestellt werden, dass dies der Preis sein sollte, zu dem es möglich wäre, die Sache zu einem bestimmten Zeitpunkt und an einem bestimmten Ort zum Marktpreis zu verkaufen. Das Gericht ist daher verpflichtet, das aktuelle Marktangebot und die aktuelle Marktnachfrage zu berücksichtigen.

Wenn keiner der Miteigentümer an der Sache interessiert ist, kann das Gericht den Verkauf der Sache anordnen und über die Verteilung des Verkaufserlöses entsprechend der Größe der Anteile entscheiden. Der Dritte wird somit Eigentümer der Sache.

Es ist offensichtlich, dass die Aufhebung des Miteigentums durch das Gericht im Vergleich zu einem Abschluss einer einvernehmlichen Vereinbarung nicht nur ein zeitaufwändiger, sondern auch finanziell anspruchsvoller Prozess ist, da dieser auch mit weiteren Kosten verbunden ist, wie z.B. Gerichtsgebühre, Kosten für die rechtliche Vertretung oder Exekutionskosten u.ä.. Darüber hinaus kann ein Rechtsstreit über die Aufhebung des Miteigentums in einigen Fällen auch unverhältnismäßig lange dauern. Daher ist es für Miteigentümer äußerst ratsam, alle verfügbaren Mittel einzusetzen, um eine Einigung zu erzielen, um so langwierige Rechtsstreitigkeiten und damit verbundene unnötige Frustrationen zu vermeiden.

JUDr. Jana Markechová